Schönheitsreparaturen sind immer wieder Ursache von Konflikten. Auch Mieter und Vermieter in Lüneburg und Umgebung geraten sich bei diesem heiklen Thema immer wieder in die Haare. Die Rechtslage ist kompliziert. Wenn Sie in eine unrenovierte Wohnung einziehen, müssen Sie die Wohnung beim Ausziehen auch nicht renovieren. Das gilt sogar dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich Schönheitsreparaturen vorsieht. Soweit ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2015. Nun gibt es aber immer wieder Fälle, wo es anders lautende Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter gibt. Können diese separaten Vereinbarungen das Gerichtsurteil aufheben?
Anlässlich eines aktuellen Falles hat der BGH jetzt ein weiteres Urteil zu diesem Problem gefällt.
Streit um Malerarbeiten
Ein Mieter wollte seine Vormieterin davon überzeugen, den Teppichboden und die Einbauküche in der Wohnung zu lassen. Als Gegenleistung bot er der Vormieterin an, seinerseits die Renovierungsarbeiten zu übernehmen. So ist es dann auch geschehen. Als der Mieter 5 Jahre später wieder auszog, hinterließ er die Wohnung wieder frisch gestrichen. Soweit schien alles bestens zu sein. Aber hatte nicht mit seiner Vermieterin, der Wohnungsbaugenossenschaft gerechnet. Die war nämlich unzufrieden mit der Qualität seiner Malerarbeiten. Die Wohnungsbaugenossenschaft beauftragte einen Maler und ließ die Wohnung für 800 Euro noch einmal überstreichen. Die Rechnung sollte der Mieter zahlen. Die Genossenschaft wollte aus der Vereinbarung des Mieters mit der Vormieterin eine Verpflichtung ableiten, die Wohnung renoviert zu übergeben. Nach Ansicht der Wohnungsgenossenschaft wäre die Wohnung aufgrund der Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieterin so zu behandeln, als wäre sie bei Einzug renoviert übergeben worden und müsste deswegen auch beim Auszug erneut fachgerecht renoviert werden.
Der BGH entscheidet zu Gunsten des Mieters.
Der BGH entschied letztlich zu Gunsten des Mieters. Damit wurden die Urteile der Vorinstanzen, die zu Gunsten der Wohnungsgenossenschaft gefällt worden waren, aufgehoben. Die BGH-Richter waren der Auffassung, dass die Vereinbarung auf das Verhältnis zwischen Vormieter und neuem Mieter beschränkt sind. Auf die Wirksamkeit der Vertragsklauseln zwischen Vermieter und neuem Mieter hat die Vereinbarung dagegen keinen Einfluss. Und deshalb darf die Wohnung auch unrenoviert übergeben werden.
Was genau sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Nun, alles was in den eigenen 4 Wänden renoviert wird, sind Schönheitsreparaturen. Typische Schönheitsreparaturen sind:
- Streichen von Türen und Fensterrahmen innen
- Lackieren von Heizkörpern
- Tapezieren oder streichen von Wänden und Decken
Schönheitsreparaturen dürfen auch in Eigenleistung erbracht werden.
Größere Eingriffe wie das Erneuern des Fußbodenbelages oder das Abschleifen von Parkettböden oder das Neuverfliesen von Wänden sind hingegen Sache des Vermieters. Schönheitsreparaturen muss der Mieter nicht unbedingt von einem professionellen Handwerksbetrieb erledigen lassen. Solche Arbeiten darf der Mieter durchaus auch in Eigenleistung erledigen. Allerdings müssen die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden.
So haben es die Richter des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe entschieden. Eine solche Abmachung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Vermieter und Mieter aus dem Mietvertrag (Az. VIII ZR 277/16).
Überzogene Schönheitsreparaturen sind unzulässig
In früheren Zeiten hatten Vermieter relativ freie Hand, wenn es um die Vereinbarung von Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ging. Seit einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2015 hat sich dies geändert. Der Vermieter darf den Mieter nicht ohne einen Ausgleich zum Ausführen von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn der Mieter zuvor eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen, die immer noch gelegentlich anzutreffen sind, sind unwirksam. Damit wird verhindert, dass der Mieter die Räume auf seine Kosten in einen besseren Zustand versetzen muss, als er sie bei Einzug vorgefunden hat.
Mit dem neuen Urteil in einem Streit aus Celle (Niedersachsen) ist klar gestellt, dass daran auch eine schriftliche Abmachung mit dem Vormieter nichts ändert.
Rechtsstreit über mehrere Instanzen
Der Streit beschäftigte die Gerichte bis in die letzte Instanz, weil es neben dem Mietvertrag eine Abmachung mit der Vormieterin gab. Ihr hatte der Mann unter anderem den Teppichboden abgekauft und in diesem Zusammenhang zugesagt, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen.
Das Lüneburger Berufungsgericht hatte so geurteilt, dass die Wohnung in diesem Fall so zu bewerten ist, als wenn Sie dem Mieter vom Vormieter in renovierten Zustand übergeben worden wäre. Damit hätte der Mieter dann auch die eingangs erwähnte Malerrechnung in Höhe von 800 Euro übernehmen müssen.
BGH hebt Lüneburger Urteil auf.
Der Bundesgerichtshof vertrat hier eine andere Auffassung als das Gericht in Lüneburg. Die Vereinbarung von Mieter und Vormieter betrifft demnach ausschließlich die beiden Beteiligten und hat damit keinen Einfluss auf den Mietvertrag zwischen Miete rund Vermieter.
Die Vorsitzende Richterin merkte jedoch an, dass der Sachverhalt anders aussehen könnte, wenn auch der Vermieter an der Abmachung von Mieter und Vormieter beteiligt ist. Das war hier aber ausdrücklich nicht der Fall.
Mieterbund begrüßt das Urteil, Haus & Grund übt Kritik.
Der Deutsche Mieterbund begrüßt das Urteil. Mieterbund-Justiziar Stefan Bentrop dazu: „In Zukunft muss der Mieter einzig und allein in seinen Mietvertrag schauen, um Klarheit über die Frage der Schönheitsreparaturen zu gewinnen.“
Weniger begeistert ist der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, Kai Warnecke. Er sprach von einem «Urteil, das niemandem weiterhilft». Absprachen zwischen altem und neuem Mieter seien für beide eine wunderbare Lösung gewesen. In Zukunft müsse man Vermietern davon abraten, sich auf eine solche Regelung noch einzulassen.